DVF Immo : Comment connaître le VRAI prix de vente des maisons ? (Guide Complet)

 

Résumé rapide : Le DVF Immo vous donne accès aux prix réellement signés chez le notaire — pas aux annonces. Ce guide explique comment consulter la base DVF, lire la valeur foncière, éviter les pièges (frais, état, délai) et utiliser ces données pour négocier intelligemment.

 

Vous voulez acheter ou vendre, mais vous ne faites pas confiance aux prix affichés dans les annonces ? Trop souvent, les prix indiqués sur les portails immobiliers sont gonflés, négociés ou ne reflètent pas la réalité des transactions. Bonne nouvelle : l’État met à disposition une base officielle, gratuite et transparente, appelée DVF Immo (Demande de Valeurs Foncières). Dans ce guide complet, nous allons vous montrer comment utiliser cet outil pour accéder à l’historique réel des ventes immobilières, signé chez le notaire.

Qu’est‑ce que la base DVF (Demande de Valeurs Foncières) ?

Origine

Le fichier DVF est une initiative Open Data du gouvernement français, pilotée par Etalab et le ministère de l’Économie (Bercy). Depuis 2019, il est accessible à tous, gratuitement, dans le cadre de la transparence des marchés immobiliers. L’objectif est clair : permettre à chaque citoyen de connaître le prix immobilier réel des biens vendus, et non seulement les prix affichés dans les annonces.

Contenu

La base DVF recense les transactions immobilières enregistrées par les notaires et transmises à la Direction Générale des Finances Publiques. Elle contient :

• Valeur foncière (prix de vente acté)

• Date de mutation (signature chez le notaire)

• Surface réelle bâtie

• Adresse et référence cadastrale

• Nombre de pièces principales

• Type de bien (maison, appartement, terrain)

Différence clé

Contrairement aux annonces immobilières, les données DVF reflètent des prix réels et définitifs, validés par un acte notarié. C’est la garantie d’obtenir le vrai prix net vendeur, et non une estimation ou un prix affiché.

Tuto : Comment consulter le DVF Immo étape par étape ?

Où trouver la carte officielle ?

Le site officiel est app.dvf.etalab.gouv.fr. C’est une carte interactive qui permet de visualiser toutes les transactions immobilières en France (hors Alsace‑Moselle et Mayotte).

Comment rechercher un bien spécifique ?

1. Sélectionnez votre département.

2. Choisissez la commune.

3. Zoomez sur la section cadastrale.

4. Cliquez sur les parcelles bleues pour voir le détail des ventes.

Comment lire les résultats ?

Chaque transaction est affichée avec plusieurs colonnes :

• Valeur foncière : prix net vendeur (hors frais de notaire, hors mobilier).

• Date de mutation : date de signature chez le notaire.

• Surface réelle bâtie : surface habitable.

• Nature du bien : maison, appartement, terrain.

Astuce SEO : insérer des captures d’écran ou schémas explicatifs pour améliorer l’expérience utilisateur.

Les pièges à éviter : Ce que le DVF ne vous dit pas

Prix Net Vendeur vs Frais d’agence

La valeur foncière inclut le prix net vendeur et parfois les frais d’agence (si charge acquéreur). Mais elle n’inclut jamais les frais de notaire ni le mobilier. Attention donc à ne pas comparer des prix « bruts » avec des annonces incluant des frais.

L’absence de détails sur l’état du bien

Le DVF ne précise pas si la maison était en ruine ou entièrement rénovée. Deux biens similaires peuvent avoir des prix très différents selon leur état.

Le décalage temporel

Les données DVF ont souvent 6 mois de retard, le temps que les notaires transmettent les informations. Il faut donc tenir compte de ce décalage par rapport au marché actuel.

DVF Immo vs PATRIM vs MeilleursAgents : Le comparatif

Cas pratique : Utiliser le DVF pour négocier son achat immobilier

Imaginez : un vendeur affiche sa maison à 300 000 €. Vous consultez DVF et découvrez que son voisin a vendu une maison identique à 260 000 € il y a 4 mois. Comment utiliser cette information ?

• Argumenter avec tact : « J’ai consulté la base DVF, qui montre que les ventes récentes dans le quartier sont autour de 260 000 €. Votre prix est donc au‑dessus du marché. »

• Proposer une contre‑offre réaliste : appuyez‑vous sur les données officielles pour justifier votre offre.

• Éviter de braquer le vendeur : présentez DVF comme un outil neutre et officiel, pas comme une critique personnelle.

FAQ : Les questions fréquentes sur le DVF

Quand la base DVF est‑elle mise à jour ? Deux fois par an, en avril et en octobre.

Pourquoi je ne trouve pas mon département ? L’Alsace‑Moselle et Mayotte ne figurent pas dans DVF car elles utilisent un système de Livre Foncier différent.

Est‑ce que le DVF est gratuit ? Oui, 100 % gratuit et accessible à tous.

Puis‑je voir toutes les ventes ? Oui, mais uniquement les ventes immobilières (hors donations, successions, ventes en VEFA).

Conclusion

Le DVF Immo est un outil puissant pour connaître le vrai prix de vente des maisons. Gratuit, officiel et exhaustif, il permet de comparer les transactions réelles et d’éviter les pièges des annonces surévaluées. Que vous soyez acheteur ou vendeur, DVF vous donne une base solide pour négocier et comprendre le marché.

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