Depuis 2019, les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) mises à disposition par la DGFiP et Etalab permettent de suivre avec précision les prix de vente des biens immobiliers en France. Entre 2020 et 2025, le marché a traversé une période marquée par la pandémie, la hausse des taux d’intérêt et l’inflation. Ces facteurs ont influencé différemment les maisons et les appartements, ainsi que les régions.
Cet article propose une analyse statistique complète des tendances nationales et régionales, avec un focus sur la distinction maisons vs appartements, afin de mieux comprendre l’évolution du marché immobilier français.
Tendances nationales (2020-2025)
Selon l’explorateur DVF :
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Prix médian au m² national (2025) : environ 2 537 €.
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Appartements : médiane autour de 3 306 €/m².
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Maisons : médiane autour de 2 090 €/m².
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Transactions : près de 4,5 millions de ventes enregistrées sur 5 ans.
Évolution globale
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2020-2021 : forte demande post-Covid, hausse des prix (+5 à +7 % selon les zones).
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2022-2023 : ralentissement dû à la hausse des taux d’intérêt.
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2024-2025 : stabilisation, avec une progression modérée des appartements (+1 à +2 %) et stagnation des maisons.
Maisons vs appartements
Les données DVF montrent une différence structurelle :
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Les appartements restent plus chers au m², surtout dans les grandes villes (Paris : 9 718 €/m² vs 10 151 €/m² pour les maisons).
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Les maisons sont privilégiées en périphérie et zones rurales, avec une hausse marquée en 2020-2021 (effet télétravail).
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Depuis 2023, les prix des maisons se stabilisent, tandis que les appartements continuent une légère progression, notamment dans les métropoles.
Disparités régionales
Île-de-France
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Prix élevés et résilience du marché.
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Appartements : progression modérée (+2 % en 2025).
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Maisons : stagnation, voire légère baisse en grande couronne.
Régions dynamiques
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Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, Bretagne : forte demande pour les maisons entre 2020 et 2022, hausse de +10 % cumulée.
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Auvergne-Rhône-Alpes, PACA : prix élevés, surtout dans les zones urbaines (Lyon, Nice).
Régions plus stables
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Grand Est, Hauts-de-France : progression limitée, prix inférieurs à la moyenne nationale.
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Normandie : marché équilibré, attractif pour les résidences secondaires.
Tableau comparatif maisons vs appartements (2025)
| Région | Prix moyen m² Appartements | Prix moyen m² Maisons | Tendance 2020-2025 |
|---|---|---|---|
| Île-de-France | 6 000 – 10 000 € | 4 500 – 7 000 € | Hausse modérée |
| Nouvelle-Aquitaine | 3 500 – 4 500 € | 2 500 – 3 500 € | Forte hausse 2020-22 |
| Occitanie | 3 200 – 4 200 € | 2 200 – 3 200 € | Progression stable |
| PACA | 4 500 – 6 200 € | 3 500 – 5 000 € | Hausse continue |
| Hauts-de-France | 2 500 – 3 500 € | 1 800 – 2 800 € | Stagnation |
Sources : DVF Data.gouv.fr, Notaires de France, MeilleursAgents.
Facteurs explicatifs
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Télétravail : a favorisé les maisons en périphérie entre 2020 et 2022.
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Taux d’intérêt : hausse en 2022-2023 a freiné la demande.
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Inflation : impact sur le pouvoir d’achat, ralentissement des transactions.
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Attractivité régionale : littoral et grandes métropoles restent moteurs.
FAQ
Qu’est-ce que DVF ? Une base publique regroupant toutes les ventes immobilières enregistrées par les notaires.
Les prix ont-ils baissé en France entre 2020 et 2025 ? Globalement non : stagnation pour les maisons, légère hausse pour les appartements.
Quelle région a le plus augmenté ? Nouvelle-Aquitaine et Bretagne ont connu les hausses les plus marquées sur les maisons.
Conclusion
Les données DVF révèlent que le marché immobilier français entre 2020 et 2025 a connu une hausse modérée, avec des disparités fortes entre régions et types de biens. Les maisons ont bénéficié d’un engouement post-Covid, avant de se stabiliser, tandis que les appartements poursuivent une progression légère, surtout dans les grandes villes.
Pour les professionnels, DVF reste un outil essentiel pour anticiper les tendances et conseiller acheteurs et vendeurs.